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Si vives fuera de Colombia y piensas comprar un apartamento, seguro te preguntas ¿en qué ciudades compran más vivienda los extranjeros? Hoy en Inspección 360 te lo explicamos de forma sencilla: quiénes compran, dónde, qué pasos seguir y qué cuidar para no llevarte sorpresas.
No hay una lista oficial de ciudades, pero las señales apuntan a Santa Marta, Cartagena, Medellín y el Eje Cafetero. Bogotá es el mercado más grande, aunque sin datos claros de extranjeros.
Casi todos los compradores que viven afuera son colombianos. Cerca de 1 de cada 10 viviendas nuevas se vende a personas que viven fuera del país (Camacol, 2025).
1. ¿QUIÉNES COMPRAN VIVIENDA DESDE EL EXTERIOR?
Hay tres grupos y conviene no mezclarlos. Los más numerosos son los colombianos que viven afuera; los extranjeros son una parte pequeña pero constante.
Extranjeros que viven afuera
Vienen sobre todo de Estados Unidos y España. Son pocos y compran con ojo de inversionista.
Colombianos que viven afuera
Son el grupo más grande y el que más crece. Compran para su familia, para volver o como ahorro.
Extranjeros que ya viven aquí
Tienen visa y residen en el país. Las estadísticas los cuentan como residentes.
2. ¿EN QUÉ CIUDADES SE COMPRA MÁS?
Los datos oficiales son por departamento, no por ciudad. Por eso hablamos de señales y no de un ranking.
Santa Marta
Su departamento, Magdalena, tiene la mayor participación de extranjeros. Playa y renta turística.
Cartagena
Turismo internacional todo el año. Con Santa Marta, casi 1 de cada 5 ventas va a compradores del exterior.
Medellín
La favorita para vivir y arrendar amoblado. Cerca de 1 de cada 7 viviendas nuevas de Antioquia se vende afuera.
Bogotá
Mucha demanda y buen arriendo de largo plazo. No hay cifra pública de extranjeros.
Eje Cafetero
Es donde más se compra desde afuera (1 de cada 4), pero el terremoto de agosto de 2026 frenó las ventas.
Cali y Barranquilla
Interesan a colombianos en el exterior. Faltan cifras de extranjeros.
3. ¿PARA QUÉ QUIERES COMPRAR?
Elige una opción. La idea clave: más ingresos no siempre significan más ganancia.
- Si te vas a quedar, piensa en la visa.
- Suma la administración y los costos de cierre.
- Ideal: Medellín, Bogotá o Cali.
- Ingreso estable y predecible.
- La ley limita cuánto puede subir el arriendo cada año.
- Ideal: Bogotá y Medellín.
- Entra más dinero, pero también salen más gastos: limpieza, plataforma, servicios y administración.
- Con pocas noches ocupadas, la ganancia se achica rápido.
- Exige registro de turismo y que el edificio lo permita.
¿Vas a comprar un inmueble? Revisa antes de firmar
Una inspección técnica detecta fallas ocultas y te da argumentos para negociar. Consulta la cobertura por ciudad.
4. ¿PUEDE UN EXTRANJERO COMPRAR VIVIENDA EN COLOMBIA?
Sí. Estos son los pasos básicos:
- Revisa el títuloEl certificado de tradición y libertad muestra deudas o embargos.
- Firma la promesaEs el acuerdo previo con el vendedor.
- Trae el dinero por un bancoDebe entrar por el mercado cambiario con su declaración de cambio. Es el registro de tu inversión ante el Banco de la República.
- Firma la escrituraSe hace ante notario.
- Registra la escrituraAsí apareces como dueño oficial.
- Paga el predial y guarda los soportesLos necesitarás para la visa o al vender.
5. ¿QUÉ RIESGOS DEBES CUIDAR EN 2026?
El mercado cambió este año. Ten presentes estos tres puntos:
Terremoto del 10 de agosto
Dejó daños graves en Pereira, Cali y Manizales. Si compras allí, pide un estudio estructural.
Airbnb en cambio
El Gobierno prepara nuevas exigencias. Verifica su estado antes de comprar para alquilar por días.
Rinde menos que en 2025
Hoy compra menos pesos. Haz las cuentas con el precio actual.
6. ¿QUÉ REVISAR ANTES DE FIRMAR?
Marca cada punto antes de cerrar el negocio:
En conclusión, comprar vivienda en Colombia desde el exterior es posible y cada vez más común, pero conviene verificar el título, registrar el dinero y revisar el estado técnico del inmueble antes de firmar.
7. PREGUNTAS FRECUENTES
¿Un extranjero puede comprar vivienda sin visa?
Sí. Basta el pasaporte y hacer la compra por canales legales.
¿Un colombiano que vive afuera también registra el dinero?
Sí. La regla aplica a quienes no son residentes, sin importar su nacionalidad.
¿Qué impuesto pago al vender?
Si tuviste el inmueble dos años o más, se paga 15 % sobre la ganancia.
¿Es buen momento para comprar?
No hay una respuesta única. Las ventas bajaron en 2026, lo que puede dar espacio para negociar. Compara y verifica.
