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La cesión de derechos de inmueble es una figura ampliamente utilizada en el sector inmobiliario, especialmente en la compra de apartamentos sobre planos (VIS, VIP y no VIS). Esta herramienta legal permite transferir los derechos adquiridos en un contrato de compraventa a otra persona antes de que se escriture el bien.
Es muy útil para quienes compran inmuebles con fines de inversión, especulación o simplemente porque deciden no continuar con la compra. En esta guía, actualizada a 2026, te explicamos en qué consiste, qué respaldo legal tiene en Colombia y qué debes tener en cuenta antes de ceder o adquirir un inmueble por esta vía.
¿QUÉ ES LA CESIÓN DE DERECHOS DE INMUEBLE?
La cesión de derechos de inmueble ocurre cuando el comprador original de una propiedad (cedente) transfiere su derecho de adquisición a un tercero (cesionario) antes de que la compra se formalice mediante la escritura pública. En este proceso, el cesionario asume las condiciones establecidas en el contrato original con la constructora, incluyendo el precio y el plan de pagos acordado.
Este proceso se conoce comúnmente como contrato de cesión de derechos de inmueble y debe realizarse por escrito, cumpliendo con los requisitos legales y las políticas internas de la constructora involucrada.
BENEFICIOS DE LA CESIÓN DE DERECHOS DE INMUEBLE
La cesión de derechos de inmueble ofrece múltiples ventajas, tanto para inversionistas como para compradores que enfrentan cambios en sus circunstancias personales. Entre los beneficios más destacados se encuentran:
- Inversión y especulación de precios: Los inversionistas suelen adquirir inmuebles en las primeras fases de un proyecto, cuando los precios son más bajos. Mediante la venta de inmueble con cesión de derechos, pueden transferir estos derechos a un precio más alto antes de la entrega de la propiedad, obteniendo ganancias sin necesidad de completar el proceso de escrituración.
- Flexibilidad para desistir de la compra: Si un comprador decide no continuar con la adquisición de un inmueble, la cesión le permite transferir su compromiso a un tercero. Esto facilita la recuperación de las cuotas iniciales pagadas, evitando pérdidas significativas.
- Solución ante imprevistos: La cesión es una alternativa práctica para quienes enfrentan dificultades financieras o personales que les impiden cumplir con los pagos acordados.
¿POR QUÉ ALGUIEN DECIDE CEDER UN BIEN INMUEBLE?
La decisión de ceder un bien inmueble puede estar motivada por diversos imprevistos que surgen durante el proceso de compra de una propiedad, especialmente en proyectos sobre planos, como la pérdida de empleo, reducción de ingresos, gastos médicos inesperados, cambios en la situación familiar (como divorcios o emergencias) o modificaciones en los planes personales, como traslados a otra ciudad o país.
¿QUÉ CONDICIONES SUELEN PONER LAS CONSTRUCTORAS PARA CEDER UN BIEN INMUEBLE?
Cada constructora tiene sus propias políticas en cuanto a la cesión de derechos de inmueble. A continuación, mencionamos las condiciones más comunes:
✅ Limitación sobre a quién se puede ceder: Algunas constructoras restringen este derecho a familiares de primer grado (padres, hijos, hermanos), especialmente en proyectos VIS o VIP.
✅ Restricción de plazos: Puede exigirse que la cesión se realice antes de cierto porcentaje de avance de la obra o de ventas del proyecto.
✅ Pago de penalidades o comisiones: En ocasiones se debe pagar una tarifa fija o un porcentaje del valor del contrato por realizar la cesión.
✅ Condiciones financieras mínimas: Algunas constructoras solicitan que el comprador haya pagado una parte significativa del valor total o un número determinado de cuotas antes de autorizar la cesión.
✅ Aprobación previa: En muchos casos, la constructora debe autorizar el contrato de cesión de derechos de inmueble, por lo que es fundamental revisar el contrato original y consultar con la sala de ventas.
¿QUÉ ES LA CESIÓN DE DERECHOS LITIGIOSOS SOBRE INMUEBLES?
En ciertos casos, puede darse una cesión de derechos litigiosos sobre inmuebles, la cual ocurre cuando existen disputas legales sobre la propiedad o el contrato. Aunque es menos común, esta forma de cesión también es válida legalmente y debe realizarse con asesoría jurídica para evitar complicaciones futuras.
Es muy importante diferenciar este tipo de cesión de la cesión de derechos convencional. Mientras que en esta última no hay conflicto legal, la cesión litigiosa implica que los derechos están en discusión, y, por tanto, el cesionario debe asumir el riesgo legal existente.
Si estás considerando ceder un bien inmueble o deseas adquirir un apartamento a través de esta modalidad, Inspección 360 te recomienda asesorarte con un abogado especializado en derecho inmobiliario. Esto te permitirá garantizar que la operación sea segura, legal y beneficiosa para ambas partes.
MARCO LEGAL DE LA CESIÓN DE DERECHOS DE INMUEBLE EN COLOMBIA
La cesión de derechos sobre inmuebles está reconocida y regulada tanto en el artículo 1959 y siguientes del Código Civil como en el artículo 887 y siguientes del Código de Comercio. En términos generales, estas normas permiten que una persona (cedente) transfiera a otra (cesionario) los derechos y obligaciones que tiene en un contrato, incluyendo un contrato de compraventa o una promesa de compraventa de inmueble, sin necesidad de que el nuevo comprador negocie desde cero con la constructora o el vendedor original.
Este respaldo legal sigue plenamente vigente en 2026 y aplica tanto a la cesión de promesas de compraventa como a la cesión de contratos de compraventa de vivienda sobre planos, siempre que se formalice por escrito y, cuando la constructora lo exija, cuente con su autorización expresa.
IMPLICACIONES TRIBUTARIAS DE LA CESIÓN DE DERECHOS
Un aspecto que muchas personas pasan por alto es que ceder derechos con una ganancia sobre el precio pagado inicialmente puede generar una obligación tributaria ante la DIAN, ya sea como ganancia ocasional o como ingreso gravable, dependiendo de las condiciones específicas de la operación y del tiempo de tenencia de los derechos.
Antes de ceder un inmueble con fines de inversión o especulación, te recomendamos consultar con un contador o asesor tributario para entender cómo declarar correctamente esta operación y evitar inconsistencias frente a la Administración de Impuestos.
PASOS PARA HACER UNA CESIÓN DE DERECHOS DE INMUEBLE
Si estás considerando ceder o adquirir un inmueble por esta vía, ten en cuenta este proceso general:
- Revisa el contrato original con la constructora o vendedor, para verificar si permite la cesión y bajo qué condiciones (plazos, penalidades, autorización previa).
- Consulta con la sala de ventas o el vendedor los requisitos específicos del proyecto y solicita el formato o procedimiento oficial para la cesión.
- Negocia las condiciones con el cesionario: precio de la cesión, forma de pago y quién asume las comisiones o penalidades, si las hay.
- Formaliza el contrato de cesión de derechos por escrito, detallando cedente, cesionario, inmueble, valor y condiciones pactadas.
- Obtén la autorización de la constructora, si el contrato original lo exige, antes de dar por completada la cesión.
- Consulta las implicaciones tributarias de la operación con un contador antes de firmar.
PREGUNTAS FRECUENTES (FAQ)
Sí, si el contrato original establece esa condición. Por eso es fundamental revisar las políticas de la constructora antes de comprar sobre planos si prevés la posibilidad de ceder el inmueble más adelante.
Si obtienes una ganancia sobre el precio pagado inicialmente, es probable que debas declararla ante la DIAN. Te recomendamos consultar con un contador para conocer el tratamiento tributario específico de tu caso.
Es más común en proyectos sobre planos, pero también puede aplicarse a promesas de compraventa de inmuebles usados, siempre que el contrato original lo permita.
La cesión transfiere los derechos y obligaciones de un contrato antes de que el inmueble se escriture; la escrituración es el acto formal mediante el cual se transfiere la propiedad del inmueble ya construido.
No es obligatorio, pero sí muy recomendable, especialmente si se trata de una cesión de derechos litigiosos o si el contrato original tiene condiciones complejas.
En conclusión, la cesión de derechos de inmueble es una herramienta legal respaldada por el Código Civil y el Código de Comercio que puede ser muy útil tanto para inversionistas como para compradores que enfrentan imprevistos. Antes de ceder o adquirir un inmueble por esta vía, revisa el contrato original, confirma las condiciones de la constructora y consulta las implicaciones tributarias con un profesional.
Esta guía tiene un propósito educativo; para tu caso específico, te recomendamos asesorarte con un abogado especializado en derecho inmobiliario y con un contador antes de firmar cualquier documento.
