Contenidos
Muchas personas firman la entrega sin entender bien en qué estado les están entregando el inmueble. ¿Sabías que recibir un apartamento en obra gris puede implicar una inversión adicional de hasta 20–30 millones de pesos si no lo planeas con anticipación?
En Inspección 360, llevamos más de 300 inspecciones a viviendas nuevas y usadas en Colombia, y hemos visto —una y otra vez— cómo la falta de claridad sobre estos conceptos genera retrasos, malentendidos… e incluso peleas con las constructoras.
Por eso, hoy te explicamos, de forma sencilla y sin tecnicismos innecesarios, qué significan realmente obra negra, obra gris y obra blanca… y, lo más importante:
✅ qué debes verificar al recibir tu vivienda
✅ cómo proteger tu inversión
✅ y por qué una inspección técnica antes de la entrega puede ahorrarte tiempo, dinero y mucho estrés.
OBRA NEGRA: ESTRUCTURA SÍ, PERO NO HABITABLE
Imagina un esqueleto de concreto con muros levantados… pero sin nada más.
La obra negra es el estado más básico de construcción y, en la práctica, no es un inmueble habitable. Incluye:
- Estructura (losas, columnas, vigas)
- Muros sin enlucir (ni estuco ni pintura)
- Piso en contrapiso de concreto (sin baldosas, sin nivelación)
- Sin instalaciones terminadas: tuberías y cables sueltos, sin puntos de luz ni grifos
- Sin ventanas, puertas, ni divisiones internas definidas
En Colombia, la entrega de vivienda en obra negra está prohibida por ley. El Decreto 1077 de 2015 y la Resolución 0340 del Ministerio de Vivienda exigen que toda vivienda entregada cumpla con condiciones mínimas de habitabilidad (agua, luz, ventilación, cerramiento, salubridad). Si una constructora te ofrece esto… ¡detente y pide asesoría técnica!
OBRA GRIS: LO ESENCIAL… PERO NO LO SUFICIENTE
Este es el formato más común en viviendas de interés social (VIS y VIP). Es una especie de “punto medio”: la casa ya tiene lo básico para funcionar, pero falta lo que la hace cómoda y estética.
¿Qué incluye una entrega en obra gris?
✅ Estructura terminada y aprobada
✅ Instalaciones de agua, electricidad y alcantarillado completas y funcionales (tuberías empotradas, registros, acometidas)
✅ Ventanas y puertas exteriores instaladas
✅ Baño con sanitario, lavamanos y ducha (pero sin grifería premium ni acabados en muros)
✅ Piso en contrapiso nivelado (listo para recibir baldosa, pero sin ella)
Ventajas
- Precio de compra más bajo (ideal si tienes un presupuesto ajustado)
- Libertad total para elegir materiales, colores y diseños según tus gustos
Desventajas (¡y son importantes!)
- Inversión adicional significativa: según nuestro análisis de este año, terminar un apartamento de 50 m² en obra gris puede costar entre 18 y 35 millones de pesos, dependiendo de los acabados.
- Tiempo extra: entre 1 y 3 meses de obra adicional (sin contar imprevistos)
- Riesgos ocultos: grietas no tratadas, humedades, instalaciones mal ejecutadas… que solo se ven después de romper el contrapiso o las paredes.
OBRA BLANCA: LISTO PARA MUDARTE (CASI)
Aquí ya no solo funciona… también luce bien. La obra blanca es la entrega más completa y cómoda. Es el estándar en proyectos No VIS (medio y alto estrato), y cada vez más común incluso en VIS premium.
¿Qué debes encontrar en una entrega en obra blanca?
✅ Pintura en muros interiores y exteriores
✅ Pisos con revestimiento (cerámica, porcelanato o vinilo — ¡pero verifica la calidad!)
✅ Puertas interiores y armazones instalados
✅ Baño con acabados en muros y piso, sanitario, lavamanos, ducha y grifería básica
✅ Puntos de luz, tomacorrientes y interruptores funcionales
✅ Instalaciones de gas (si aplica), agua caliente y ventilación listas
✅ Cocina: al menos mesón en granito o cuarzón y conexión para anafe/horno (no siempre incluye gabinetes)
Ventajas
- Te mudas en días (solo falta mobiliario y detalles personales).
- Menos estrés: no necesitas contratar albañiles, electricistas ni vigilar obra.
- Mayor valor de reventa desde el día 1.
Desventajas
- Precio más alto (entre 10% y 20% más que en obra gris)
- Personalización limitada: cambiar pisos o revestimientos después es costoso y genera escombros
- ¡Cuidado con los “detalles olvidados”!: enchufes mal ubicados, goteras en terrazas, puertas que no cierran… defectos que pasan desapercibidos si no los revisas con lupa.
¿CÓMO ASEGURARTE DE QUE TU APARTAMENTO CUMPLE CON LO PACTADO?
Ya sea que recibas en obra gris o obra blanca, la entrega no es un trámite: es una negociación técnica.
En Inspección 360, usamos una metodología 360° para verificar más de 120 puntos críticos, incluyendo:
Más del 65% de las viviendas nuevas que inspeccionamos tienen al menos 5 observaciones técnicas significativas —muchas de ellas corregibles… si se detectan antes de firmar la entrega.
CHECKLIST ANTES DE FIRMAR LA ENTREGA
- Revisa el contrato y el manual de acabados: ¿Qué prometieron? ¿Qué incluye “obra blanca” en este proyecto?
- Haz una inspección técnica independiente (no confíes solo en el acta de la constructora).
- Documenta todo con fotos y videos —antes, durante y después de la inspección.
- Exige un acta de entrega con observaciones y un cronograma de correcciones con plazos.
- No entregues el saldo final hasta que las observaciones críticas estén resueltas.
¿NECESITAS UNA INSPECCIÓN TÉCNICA CONFIABLE EN COLOMBIA?
En Inspección 360, somos un equipo de ingenieros civiles, arquitectos y especialistas certificados, con más de 5 años de experiencia y más de 200 inspecciones realizadas en Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla y ciudades intermedias.
🔍 Nuestra inspección incluye:
- Informe técnico detallado con fotos, videos y termografía
- Clasificación de observaciones: críticas, moderadas y estéticas
- Asesoría post-inspección para gestionar las correcciones con la constructora
📞 Agenda tu inspección hoy y recibe tu informe en menos de 72 horas:
📧 contacto@inspeccion360.co | 📱 +57 319 406 2063
📍 Atendemos de lunes a sábado, 8:00 a.m. – 6:00 p.m.
