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Seguramente si vas a leer este artículo es porque probablemente estas pensando en comprar o ya compraste una vivienda así que:
Este trámite es el que te convertirá en el dueño legal de tu vivienda VIS, VIP o no VIS, estás a solo unos pasos de tener un nuevo inmueble, pero antes de dar ese paso, es clave entender bien qué implica el proceso, cuáles son tus derechos y qué debes verificar para evitar sorpresas.
¿QUÉ ES LA FIRMA DE ESCRITURAS Y POR QUÉ ES IMPORTANTE?
La escritura pública es el documento que el notario redacta y registra en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos para transferirte la propiedad. Sin ella, no eres el dueño legal, aunque ya hayas pagado el inicial o incluso el total del inmueble.
¿CUÁNDO SE FIRMA LA ESCRITURA?
VIS / VIP
Cuando llevas mínimo el 30 % pagado y falta 1-2 meses para la entrega física.
No VIS
Según lo acordado con el vendedor; suele ser tras el 100 % del precio o al desembolso del crédito.
- Vivienda VIS/VIP (nueva): Generalmente se firma la escritura después de que:
- Se apruebe el crédito hipotecario (si aplica),
- Se desembolse el subsidio (FNA, caja de compensación, etc.),
- La constructora emita la licencia de habitabilidad y la declaración de terminación de obra,
- Y tú hayas cumplido con el plan de pagos acordado (no necesariamente el 30%: muchos proyectos exigen el 100% antes de escriturar).
- Vivienda no VIS (nueva o usada): Suele firmarse al finalizar el pago total o al desembolsar el crédito. En vivienda usada, puede hacerse en cualquier momento pactado entre comprador y vendedor.
Consejo de Inspección 360
No firmes escrituras sin antes hacer una inspección técnica previa a la entrega. Más del 80% de los apartamentos nuevos tienen defectos ocultos (filtraciones, instalaciones mal ejecutadas, acabados deficientes). Detectarlos antes de firmar te da poder de negociación ante la constructora.
¿DOCUMENTOS QUE NECESITAS (y dónde conseguirlos en 2025)
Llévalos todos en original y copia; el notario NO acepta fotos de WhatsApp.
- Cédula del comprador (si es extranjero, cédula de extranjería o pasaporte con PEP).
- Certificado de libertad y tradición con fecha no mayor a 30 días.
- Paz y salvo de predial y valorización 2025 → lo pides en la página de la alcaldía de tu municipio.
- Promesa de compraventa firmada y sus anexos (el contrato que firmaste con la constructora).
- Comprobantes de pago del inicial y los abonos.
- Poder notarial (solo si vas a firmar con poder).
- Certificado de tradición hipotecaria (si hay crédito bancario).
- Formulario único de declaración de renta 2025 (lo exige el notario para retención en la fuente).
¿QUÉ DEBE CONTENER LA ESCRITURA PÚBLICA?
Una escritura bien redactada incluye:
✅ Datos del inmueble: dirección exacta, matrícula inmobiliaria, área privada y construida.
✅ Identificación completa del vendedor y comprador (nombres, cédulas, NIT si es empresa).
✅ Valor de la transacción y forma de pago.
✅ Condiciones especiales: plazos, cláusulas de garantía del constructor, normas de la copropiedad.
✅ Gravámenes: hipotecas, embargos o servidumbres registradas.
✅ Declaración de saneamiento físico y jurídico (la constructora afirma que el inmueble está libre de ocupaciones y litigios).
¿SE PUEDE FIRMAR UNA ESCRITURA CON UN PODER?
Sí, se puede firmar una escritura con un poder. Muchos compradores acuden a este mecanismo porque están en el exterior o no pueden ausentarse del trabajo. En ese caso:
- Otorga un poder especial para firmar escritura de compra de inmueble ante notario (costo aprox. $180 000).
- Incluye la dirección exacta del inmueble y el valor; de lo contrario el notario lo rechaza.
- El poder puede ser digital (colombianos en el exterior) si tiene apostilla o legalización.
¿CUÁNTO CUESTA FIRMAR LAS ESCRITURAS EN 2025?
Los costos varían según el valor del inmueble, la ciudad y si hay financiación. En promedio:
Costos Estimados por Tipo de Vivienda (2025)
| TIPO DE VIVIENDA | VALOR ESTIMADO (2025) | RANGO TÍPICO |
|---|---|---|
| VIS ($90M – $150M COP) | $1.3M – $3.2M COP | ~1.5% – 2.2% |
| VIP ($150M – $250M COP) | $2.8M – $5.5M COP | ~1.8% – 2.5% |
| No VIS ($250M+ COP) | $5M – $12M+ COP | ~2% – 3% |
Estos valores incluyen:
- Derechos notariales (0.5% – 1.5% del valor comercial)
- Impuesto de registro (0.5% – 1% según municipio)
- Retención en la fuente (si aplica, depende del vendedor)
- Honorarios legales o administrativos (opcionales, según asesoría)
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💡 Dato clave: En muchos proyectos VIS/VIP, las constructoras ofrecen “escrituración sin costo” o subsidian parte de los gastos. ¡Pregunta antes de firmar!
DESPUÉS DE FIRMAR ESCRITURAS, ¿QUÉ SIGUE?
- El notario registra la escritura en el SNR (tú recibes el número de matrícula en 24-48 h).
- Solicita copia literal ($15 000) y guárdala; la necesitarás para:
- Postular a subsidio de remodelación.
- Vender o hipotecar en el futuro.
- La constructora te programa la entrega de llaves.
- Actualiza el estrato en la Secretaría de Planeación (algunos municipios lo hacen automático).
- Afíliate a la copropiedad y pide copia del reglamento de propiedad horizontal.
¿SE PUEDE CANCELAR LA ESCRITURA DESPUÉS DE FIRMAR?
Una vez firmada y registrada, la escritura es irrevocable. Cancelarla requiere un acuerdo mutuo (con nueva escritura de rescisión), o proceso judicial por vicios ocultos, incumplimiento grave o dolo.
